Высшие судебные инстанции о согласии арендатора на выдел собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения.

В последнее время увеличилось количество обращений в суд с исками о признании недействительным выдела земельного участка, произведенного участниками долевой собственности в счет принадлежащих им земельных долей сельхозназначения, признании недействительным договора аренды выделенного земельного участка, применении последствий недействительности сделки, прекращении права общей долевой собственности на сформированный земельный участок сельхозназначения, восстановлении прав на исходный участок, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о выделенном земельном участке. Основанием предъявления подобных исков указывается – отсутствие согласия арендатора на выдел земельного участка.
Попробуем разобраться в каких случаях обоснованны подобные исковые требования, а в каких нет.
В соответствии с п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте) правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется помимо Закона об обороте Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ, а также иными нормативными правовыми актами.
Общие положения, регулирующие владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, закреплены в Гражданском кодексе РФ. Так, согласно п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ. На основании п.2 ст. 252 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Общие правила и условия образования земельных участков определены ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, за исключение случаев перечисленных в п.4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.
Вместе с тем о согласии арендатора на образование земельного участка стали говорить лишь с 24.10.2008 г., в связи с вступлением в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 141-ФЗ, который дополнил Земельный кодекс РФ новой главой «I.1. Земельные участки», регламентирующей порядок образования земельного участка. Ранее в Земельном кодексе РФ данная глава отсутствовала. Следовательно требование о согласии распространяется на правоотношения, возникшие после 24 октября 2008 года.
Пунктом 5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ установлено, что особенности процедуры выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозназначения предусматриваются Законом об обороте.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об обороте участник(и) долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозназначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли(долей), если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом РФ и Законом об обороте. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в индивидуальном порядке, установленном пп. 4-6 ст. 13 Закона об обороте.
В силу п. 5 ст. 14 Закона об обороте участник долевой собственности, выразивший на общем собрании долевиков несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли (долей) по правилам, установленным п. 4 ст. 13 Закона об обороте, и распорядиться им по своему усмотрению.
Таким образом, по смыслу указанной нормы, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду или не был согласен с условиями заключаемого договора аренды.
Обратимся к судебной практике.
В Определении Верховного суда РФ N 32-КГ16-23, включенного в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017)
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 г.) Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала на то, что, право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
В Конституционный Суд РФ гражданкой Ф.В. Файрушина была подана жалоба, в которой она оспаривала конституционность пункта 5 статьи 14 Закона об обороте. По мнению заявительницы, оспариваемая норма в силу своей неопределенности не соответствует Конституции РФ, в том числе ее статьям 17-19, 34-36, 46 и 55.
Однако в Определении Конституционного Суда РФ от 18 июля 2017 г. № 1643-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Файрушиной Ф.В. на нарушение ее конституционных прав пунктом 5 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Конституционный Суд РФ указал, что положения пункта 5 статьи 14 Закона об обороте обеспечивают с учетом специфики этой сферы земельных и имущественных отношений необходимый баланс интересов всех участников долевой собственности, а также арендаторов земельных участков; эти положения находятся в системном единстве с общим правилом, предусмотренным пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ, о необходимости при образовании земельных участков получить согласие арендаторов, которое обеспечивает защиту прав указанных лиц и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции РФ о том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
И так, исходя из системного толкования Закона об обороте и Земельного кодекса РФ, а также исходя из судебной практики следует, что действующее законодательство содержит требования о получении арендодателем согласия арендатора на последующий выдел доли(ей) сельхозназначения из участка, уже обременённого арендой, если первоначально на общем собрании все долевики выразили согласие на передачу исходного участка в аренду и были согласны с условиями договора аренды.
Таким образом, если общее собрание собственников земельных долей проводилось после 24.10.2008, на котором все участники долевой собственности дали согласие на передачу земельного участка сельхозназначения в аренду и были согласны с условиями договора аренды, то дальнейший выдел земельного участка из него может быть произведен с согласия арендатора на изменение исходного участка.
Учитывая, что при выделе земельного участка в счет земельной доли (долей), в соответствии с п.2 ч.3 ст.14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно, в пакет документов, представляемых в орган регистрации прав должно быть включено согласие арендатора на образование земельного участка либо в виде отдельного документа, составленного в простой письменной форме, либо такое согласие должно содержаться в самом протоколе общего собрания.

Начальник юридического отдела И.В. Шарандина

Последние новости Тамбовской области по теме:
Высшие судебные инстанции о согласии арендатора на выдел собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения.

- Сураж
Кадастровая палата по Брянской области разъясняет  порядок выдела земельных участков в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения.
12:57 25.04.2018 Газета Восход
Высшие судебные инстанции о согласии арендатора на выдел собственником земельной доли сельскохозяйственного назначения. - Жердевка
В последнее время увеличилось количество обращений в суд с исками о признании недействительным выдела земельного участка, произведенного участниками долевой собственности в счет принадлежащих им земельных долей сельхозназначения,
00:35 25.04.2018 Администрация Жердевского района
 
По теме
Все сведения об объекте - в одном документе - МФЦ Уполномоченный МФЦ информирует, что выписка из ЕГРН об объекте недвижимости содержит самые полные исчерпывающие данные об интересующем заявителя земельном участке или объекте капитального строительства,
27.04.2018
Административная комиссия района призывает жителей соблюдать правила благоустройства, согласно которым запрещается складирование строительных материалов за пределами своего земельного участка,
27.04.2018
В марте 2016 года в администрации поссовета были проведены публичные слушания по поводу ликвидации животноводческой фермы.
27.04.2018
 
По иску Тамбовского УФАС России Арбитражный суд Тамбовской области признал недействительным договор аренды земельного участка от 09.08.2017, заключенный между администрацией Сампурского района и ИП,
19.04.2018
            Извещение о приеме заявлений граждан             Администрация Мичуринского района сообщает о предоставлении в аренду земельного участка и праве граждан, заинтересованных в предоставлении земельного участка,
06.04.2018
            Извещение о приеме заявлений граждан             Администрация Мичуринского района сообщает о предоставлении в аренду земельного участка и праве граждан, заинтересованных в предоставлении земельного участка,
06.04.2018
 
Фото: Администрация Тамбовской области ​Итоги социально-экономического развития региона за прошедшее полугодие рассмотрели на оперативном совещании, которое провел губернатор Александр Никитин.
14.08.2018
Дорожно-транспортные происшествия - УМВД Тамбовской области За минувшие сутки, 14 августа, на территории Тамбовской области зарегистрировано 4 дорожно-транспортных происшествия, в которых 7 человек получили ранения.
15.08.2018 УМВД Тамбовской области
В детских садах Тамбова завершен ремонт - Администрация г. Тамбов Детские сады Тамбова за летний период преобразились, и готовы встретить в сентябре маленьких воспитанников обновленным интерьером и отремонтированными помещениями.
15.08.2018 Администрация г. Тамбов
Совсем скоро, 17, 18, 19 августа в Тамбове пройдет рок-фестиваль «Чернозём», и для поклонников рок-музыки в эти дни будет организована работа общественного транспорта.
14.08.2018 Администрация г. Тамбов
В этом году у рок-фестиваля «Чернозём» будет новая сцена и новый ведущий - Michurinsk68.Ru До рок-фестиваля «Чернозём-2018» остается всего два дня. 17, 18 и 19 августа у Татарского вала (Тамбов, улица Киквидзе) выступят: 17 августа: Презумпция Невменяемости, Маша и Медведи, П***оФильмы, Пилот, Lumen, ДДТ;
15.08.2018 Michurinsk68.Ru
  На ночной киносеанс приглашает усадьба Асеевых View the full image Ежегодная всероссийская акция «Ночь кино» 25 августа в третий раз соберёт у экранов любителей отечественного кинематографа.
14.08.2018 Мичуринская правда
На фестивале «Песни над Цной» тринадцать тысяч тамбовчан подпевали Льву Лещенко «Ты помнишь, плыли в вышине…» Какой русский не мечтает спеть хором со Львом Лещенко?
14.08.2018 Тамбовский курьер
ср, 15/08/2018 - 10:01 Любительская хоккейная лига выходит на старт: 18 августа начинаются Межрегиональные соревнования «IV Чемпионат Мичуринской Любительской Хоккейной Лиги сезона 2018-2019 гг.».
15.08.2018 Администрация г. Мичуринска
Дорожно-транспортные происшествия - УМВД Тамбовской области За минувшие сутки, 14 августа, на территории Тамбовской области зарегистрировано 4 дорожно-транспортных происшествия, в которых 7 человек получили ранения.
15.08.2018 УМВД Тамбовской области
В Мичуринске ведется работа по переводу потребителей тепловой энергии, поставщиком которой в настоящее время является Мичуринский локомотиворемонтный завод («Милорем»), на новые источники тепловой энергии.
15.08.2018 Michurinsk68.Ru